تفاوت سرمایه گذاری در دبی با کشورهای اروپایی؛ کدام بهتر است؟ کدام منطقه حاشیه سود بهتری دارد؟ سرمایه‌گذاری بین‌المللی علاوه‌بر حفظ ارزش دارایی، فرصت سودآوری و اقامت بلندمدت را ایجاد می‌کند. کشورهای اروپایی مانند پرتغال، یونان و … با ایجاد برنامه‌های ویزای سرمایه‌گذاری در املاک، اقامت اعطا می‌کنند.
در خاورمیانه نیز امارات از طریق ویزای طلایی ۱۰ ساله چنین امکانی را برای سرمایه‌گذاران ملکی فراهم کرده است. در ادامه بررسی می‌کنیم سرمایه‌گذاری در دبی بهتر است یا اروپا و کدام کشورها با خرید ملک اقامت می‌دهند؟
مزایای سرمایه‌گذاری در دبی
رشد اقتصادی قابل‌توجه و زیرساخت‌های مدرن دبی باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران بین‌المللی این شهر را برای خرید ملک انتخاب کنند. برخی از مزایای سرمایه‌گذاری در دبی عبارتند از:
شرایط مالیاتی و هزینه‌های پایین
در امارت هیچگونه مالیاتی بر درآمد شخصی، اجاره یا سود سرمایه وجود ندارد. صرفا از سال ۲۰۲۳، شرکت‌هایی که سود سالانه آن‌ها بالای ۳۷۵ هزار درهم باشد، مشمول مالیات ۹٪ می‌شوند.
آزادی اقتصادی و قوانین شفاف کسب‌وکار
دولت امارات برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی قوانین مشوق زیادی داشته و مناطق آزاد متعددی را ایجاد کرده است. در این کشور مناطق آزاد قابل‌توجهی وجود دارند که تا ۱۰۰٪ مالکیت خارجی و معافیت‌های مالیاتی ویژه را ارائه می‌دهند.
فرصت‌های رشد سریع در بازار املاک و استارتاپ‌ها
بازار املاک دبی رشد قابل‌توجهی داشته و قیمت مسکن در این شهر رشد ۳۰٪ را تجربه کرده است. نرخ‌های اجاره در محله‌های پرتقاضا مانند مارینا دبی به بالای ۷٪ و حتی تا حدود ۱۰٪ می‌رسد. از سوی دیگر، دبی درحال توسعه زیرساخت‌های جدید است که زمینه رشد سرمایه و ارزش‌آفرینی را فراهم می‌کند.
دسترسی به شبکه بین‌المللی و بازار خاورمیانه
هرساله در دبی رویدادهای تجاری جهانی مانند اکسپو و نمایشگاه‌های متعدد برگزار می‌شود و بیش‌از ۱،۵۰۰ شرکت آمریکایی و چندملیتی بزرگ در آن شرکت می‌کنند. سرمایه‌گذاران دبی می‌توانند از این شبکه گسترده و بازارهای بزرگ منطقه خاورمیانه و آفریقا بهره‌مند شوند.
امکان دریافت اقامت و ویزای سرمایه‌گذاری
طبق قوانین فعلی، خرید ملک به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم می‌تواند به دریافت ویزای اقامت دو ساله منجر شود و همچنین با سرمایه‌گذاری ۲ میلیون درهم می‌توان ویزای طلایی ۱۰ ساله گرفت.
معایب و محدودیت‌های سرمایه‌گذاری در دبی
با وجود مزایای جذاب، سرمایه‌گذاری در دبی چالش‌هایی نیز دارد که باید در نظر گرفته شوند.
- بازار ناپایدار و دوره‌ای: بازار املاک دبی رشد قابل‌توجهی دارد، اما در برابر نوسانات اقتصادی جهانی نیز حساس است.
- نقدشوندگی پایین: برخلاف سهام که در بورس معامله می‌شود، برای فروش ملک باید فرآیندهای اداری و حقوقی طولانی طی شود و یافتن خریدار مناسب زمان‌بر است.
- ریسک تغییر مقررات: اگرچه قوانین فعلی از سرمایه‌گذاران خارجی حمایت می‌کنند، اما هر از چند گاهی سیاست‌های جدیدی برای کنترل قیمت مسکن یا تغییر قوانین مهاجرت اعلام می‌شود.
مزایای سرمایه‌گذاری در کشورهای اروپایی
کشورهای اروپایی (به ویژه اروپای غربی و برخی کشورهای حوزه شنگن) نیز مجموعه‌ای از مزایا را برای سرمایه‌گذاران ملکی به همراه دارند که عبارتند از:
ثبات اقتصادی و قوانین مستحکم
این کشورها اقتصادهای باثبات و نظام حقوقی شفافی دارند که امنیت سرمایه را تضمین می‌کند. حاکمیت قانون در اروپا تضمین می‌کند مالکیت ملک به رسمیت شناخته شده و تضادها از طریق سیستم قضایی حل شود.
امنیت سرمایه و حمایت‌های قانونی
در بیشتر کشورهای اروپایی، سپرده‌ها و اموال شهروندان خارجی تحت حمایت قانونی قرار دارد. صندوق‌های بیمه مسکن، قوانین شفاف مالیاتی و قابلیت پیگیری حقوقی منافع سرمایه‌گذار، سطح ریسک را کاهش می‌دهد. علاوه‌بر این موارد، عضویت در اتحادیه اروپا باعث شده تنظیمات واحدی در برخی حوزه‌ها برقرار شود.
تنوع سرمایه‌گذاری در املاک، سهام و کسب‌وکار
برخلاف تمرکز بالای دبی روی بخش مسکن و نفت، سرمایه‌گذاران اروپایی می‌توانند سبد دارایی خود را متنوع کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند علاوه‌بر بازار مسکن، در بورس، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و کسب‌وکارهای محلی و استارتاپ‌ها نیز سرمایه‌گذاری کنند.
دسترسی به اتحادیه اروپا و بازار بزرگ اروپایی
داشتن اقامت یا شهروندی اروپایی به سرمایه‌گذار کمک می‌کند در بازار ۵۰۰ میلیون نفری اتحادیه اروپا فعالیت کند. علاوه‌بر این مزیت، برنامه‌های ویزای سرمایه‌گذاری در بسیاری از کشورهای اروپایی امکان سفر بدون اخذ ویزا در منطقه شنگن را فراهم می‌کنند.
معایب سرمایه‌گذاری در اروپا
سرمایه‌گذاری ملکی در اروپا نیز محدودیت‌ها و معایبی دارد که باید مدنظر قرار گیرد. برخی از چالش‌های سرمایه‌گذاری در اروپا عبارتند از:
مالیات‌های بالا و هزینه‌های اجرایی
برخلاف معافیت‌های مالیاتی دبی، کشورهای اروپایی (بسته به کشور) مالیات بر دارایی، مالیات بر اجاره و مالیات بر سود سرمایه را وضع می‌کنند. برای مثال در بسیاری از کشورها مالیات بر نقل‌وانتقال ملک (Stamp Duty)، مالیات بر ارث و مالیات بر سود فروش ملک وجود دارد.
فرآیند طولانی اخذ اقامت و مجوز
برخی کشورها برای اعطای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری شرایط سخت‌گیرانه‌ای دارند. معمولا لازم است سرمایه چند سال حفظ شود و متقاضی دوره حضور مشخصی را در کشور رعایت کند. به‌عنوان نمونه در پرتغال پس از ۵ سال اقامت موقت می‌توان برای شهروندی اقدام کرد.
رشد سرمایه‌گذاری آهسته‌تر نسبت به بازار دبی
بازار املاک اروپا رشد ملایم‌تر و پایدارتری دارد. در بسیاری از شهرهای اروپایی، قیمت مسکن سالانه چند درصد افزایش می‌یابد که از سقف‌های افزایش املاک دبی کمتر است. همچنین، تقاضا اجاره مسکن عمدتا برای بخش قابل‌سُکنی است که رشد قیمت املاک را محدود می‌کند.
جدول مقایسه‌ای دبی و کشورهای اروپایی
|
معیار مورد بررسی |
دبی (امارت) |
کشورهای اروپایی |
|
مالیات و هزینه‌ها |
معافیت از مالیات شخصی، سرمایه و اجاره؛ صرفا مالیات شرکتی ۹٪ برای سود بالای ۳۷۵ هزار درهم در سال |
مالیات‌های متعدد و هزینه‌های بالای ثبت و اجرا |
|
سود بالقوه |
بسیار بالا (نرخ‌های اجاره ۶–۱۰٪ در مناطق منتخب؛ رشد قیمتی سریع در دوره‌های رونق |
عموما کمتر (نرخ‌های اجاره ۳–۶٪؛ رشد قیمتی ملایم و پایدار) |
|
ریسک و نوسانات |
متوسط تا بالا؛ پتانسیل رشد بزرگ ولی مستعد نوسان‌های سیکلی و اشباع عرضه |
پایین‌تر و باثبات‌تر اما بازده اندک؛ محافظه‌کارانه و پیش‌بینی‌پذیر |
|
قوانین مهاجرت و اقامت |
ویزای سرمایه‌گذاری ۲–۱۰ ساله (شرط خرید ملک ≥۷۵۰ هزار درهم) با پوشش خانواده، بدون نیاز به حضور دائمی |
برنامه‌های ویزای طلایی با حداقل سرمایه‌گذاری ۲۵۰–۵۰۰ هزار یورو؛ به حفظ سرمایه و حضور کوتاه‌مدت سالانه نیاز است. |
|
مدت زمان بازگشت سرمایه |
کوتاه‌تر؛ بازده اجاره و رشد قیمتی بالا؛ در کوتاه‌مدت سرمایه را بازمی‌گرداند. |
طولانی‌تر؛ بازگشت عمدتا از طریق اجاره ثابت و رشد تدریجی قیمت؛ دوره بازگشت به سال‌ها زمان نیاز دارد. |
مالیات و هزینه‌ها
در دبی، سرمایه‌گذاران از معافیت کامل مالیات بر درآمد شخصی، اجاره و سود سرمایه برخوردار هستند. تنها مالیات مهم، مالیات شرکتی ۹% است که آن هم برای سودهای بالای ۳۷۵ هزار درهم اعمال می‌شود. در مقابل، کشورهای اروپایی دارای ساختار مالیاتی پیچیده‌تری هستند و سرمایه‌گذاران باید مالیات بر نقل‌وانتقال ملک، اجاره، سود سرمایه و حتی هزینه‌های بالای ثبت و اجرایی را در نظر بگیرند.
سود بالقوه سرمایه‌گذاری
بازار املاک دبی به دلیل رشد سریع اقتصادی و جذب جمعیت مهاجر، بازده اجاره‌ای بالایی در حدود ۶ تا ۱۰% در مناطق منتخب دارد. علاوه‌بر این، در دوره‌های رونق، رشد قیمتی چشمگیری مشاهده می‌شود. در اروپا بازده اجاره بین ۳ تا ۶% است و افزایش قیمت‌ها با شیب ملایم و پایدار رخ می‌دهد.
ریسک و نوسانات بازار
اگرچه سرمایه‌گذاری در دبی سود بالقوه بالایی دارد، اما با ریسک بیشتری نیز همراه است. نوسانات سیکلی بازار، اشباع عرضه در برخی مناطق و وابستگی به شرایط اقتصادی جهانی چالش‌آفرین خواهد بود. در اروپا بازار املاک باثبات‌تر و محافظه‌کارانه‌تر است.
قوانین مهاجرت و اقامت
امارات با ارائه ویزای طلایی ۲ تا ۱۰ ساله، مسیر ساده‌تری برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده است. خرید ملکی به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم کافی است تا فرد و خانواده‌اش از اقامت بلند مدت برخوردار شوند. در اروپا نیز برنامه‌های مشابهی وجود دارد اما سرمایه‌گذاری بالاتری (۲۵۰ تا ۵۰۰ هزار یورو) نیاز است و شرط حفظ سرمایه و اقامت حداقلی سالانه وجود دارد.
مدت زمان بازگشت سرمایه
در دبی به دلیل نرخ بالای اجاره و رشد سریع قیمت‌ها، بازگشت سرمایه در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر است و سرمایه‌گذاران می‌توانند سریع‌تر به سود برسند. در مقابل، در اروپا بازده اجاره‌ای پایین‌تر است و رشد قیمتی کندتر اتفاق می‌افتد.
چه کسی باید در دبی سرمایه‌گذاری کند؟
سرمایه‌گذاری در بازار املاک دبی برای افراد زیر مناسب است:
سرمایه‌گذاران جسور و دنبال رشد سریع
سرمایه‌گذاران جسور و مخاطره‌پذیر که به دنبال کسب سود سریع و بالا هستند، می‌توانند در بازار املاک دبی سرمایه‌گذاری کنند. دبی با دارا بودن بازده‌های اجاره‌ای و رشد قیمتی چشمگیر، برای افرادی مناسب است که نوسان‌های بازار را می‌پذیرند.
افرادی که دنبال ترکیب سرمایه‌گذاری و اقامت هستند
افرادی که می‌خواهند همزمان برای سرمایه‌گذاری و اقامت اقدام کنند، می‌توانند در دبی سرمایه‌گذاری ملکی انجام دهند. با خرید ملک در دبی، سرمایه‌گذاران (و خانواده‌هایشان) می‌توانند ویزای طلایی بگیرند و تا ده سال در امارات اقامت داشته باشند.
چه کسی باید در اروپا سرمایه‌گذاری کند؟
سرمایه‌گذاری در اروپا نیز برای این دسته از افراد مناسب است:
سرمایه‌گذاران محافظه‌کار و دنبال امنیت بلندمدت
سرمایه‌گذاران محافظه‌کار و دارای دید بلند مدت می‌توانند در اروپا سرمایه‌گذاری کنند. اگر امنیت سرمایه و حمایت قانونی برای شما اهمیت زیادی دارد، سرمایه‌گذاری در بازارهای املاک اروپا مناسب شما خواهد بود.
افرادی که به ثبات و حمایت قانونی اهمیت می‌دهند
افرادی که به ثبات اقتصادی و کیفیت زندگی بالا اهمیت می‌دهند، بهتر است در اروپا سرمایه‌گذاری کنند. کشورهای اروپایی خدمات عمومی با کیفیت (آموزش، درمان) و فضای اجتماعی امنی فراهم می‌کنند.
